案例三
父母子女間不存在借名買房的協議時，應當綜合房屋的首付款、貸款的支付情況，實際使用情況以及借名買房的主觀動機等因素綜合判斷。
例如（2018）京03民終14031號民事判決書，法院認為本案的首要問題在于在沒有借名約定書面證據的情形下，如何確定出資人是否具有購買涉案房屋的真實意思表示。本案中，盧某雖未提供直接證據證明借名買房關系的存在，但考慮到雙方存在近親屬關系，因此不能簡單以雙方沒有書面形式的借名約定就簡單否認借名關系，而應當綜合各方當事人陳述、全案證據及案情予以綜合判定。首先從客觀行為上看，根據銀行對賬單、轉賬憑單、借條、繳稅單以及出售房屋的合同、微信記錄等證據予以證實，足以證明盧某所主張的涉案房屋由其支付購房首付款并償還房屋貸款的事實。而本案涉案房屋雖登記在盧某1名下，但自房屋交付后，由盧某入住使用已經超過多年。盧某顯然系以所有為目的占有、居住、使用房屋，符合房屋實際購買人的外在特征。從主觀動機上看，盧某在購房時屬于限購限貸的對象，盧某顯然有借盧某1的資格購買涉案房屋的動機。綜上，根據已查明的事實，結合日常生活情理，綜合考慮涉訴房屋由盧某購買并居住使用，盧瑩對借名買房具有合理解釋等情況，本院采信盧某關于其與盧某1之間存在借名買房的約定的主張。
綜合上訴案例，可以看出法院在判斷父母子女間是否存在借名買房的關系時，其參考的因素主要有以下幾點：
1.所購房屋的性質。通常情況下，對于借名購買經濟適用住房等政策性保障住房的行為不予支持?！侗本┦懈呒壢嗣穹ㄔ宏P于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第16條，借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。
2.雙方之間是否存在借名買房的約定，若僅僅存在借名買房的約定，但是無實際出資、無實際占有使用的事實，也無法認定雙方之間存在借名買房的關系。
3.房屋的購房手續、付款情況及房屋購買后的裝修、實際居住狀況。若涉案房屋的購房手續、實際出資、以及房屋的裝修、實際居住均是借名人所實施的，法院一般會認定為該房屋實際歸借名人所有。
通過對上述案例的分析以及法院裁判要素的總結，小編在此提醒借名買房中的借名人要進行一定的法律風險防范。如在借名買房之初，與被借名人簽訂書面協議，明確借名買房之實以及借名買房的原因，以此否定贈與或借款關系；通過自己的銀行賬戶支付房款，并保存好購房過程中的書面材料，特別是出資購房的憑證；入住后，保留好相關的書面材料如物業繳費單、水電繳費單，以證實借名人在購房后實際占有與使用登記在被借名人名下的房屋；向第三者披露借名人與被借名人之間的借名買房事實，避免第三人主張善意取得等。
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